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【房地产】史上最全房企增值税账务处理全攻略!

泽华财税在线2019-01-08 10:50:15

中国财税在线(泽华财税)11月份课程安排:

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沈阳 11月25、26日(周四、五)《国地合并下企业全面税收风险控制与税务规划》

吉林11月20、21日(周二、三)《2018国地合并下企业税收风险自查补救与年终账务调整技巧》

太原11月22、23、24日(周四、五、六)《企业预算理全案例实战训练营》

济南11月9、10日(周五、六)《企业预算管理全案例实战训练营》

哈尔滨11月15、16日(周四、五)《大数据时代的财务分析与财务模型》

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 广东课程报名:020-28928668  85263521  15218860988  联系人:张老师、邱老师、潘老师

   (更多精彩内容请订阅《财税界》《财税内参》期刊,订阅热线:4001-568-528 转1线 林老师、严老师)

我们在对很多房地产企业的账务核查过程中都发现,企业的财务人员不清楚在房地产企业的各个阶段中增值税应当使用哪些科目,具体应当怎样记账,月末是否应当通过未交增值税科目结转?别着急,我们为大家一文解千愁!

由于内容较多,我们作为系列文章为大家分次讲述房地产企业全流程中涉及的增值税的账务处理,本篇中我们为大家讲述购进材料、资产或者成本支出环节关于增值税的账务处理。

1.一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产

应借记对应的成本或费用科目,并按照当月已认证的可抵扣增值税借记"应交税费-应交增值税(进项税额)",按照当月未认证的可抵扣增值税额,借记"应交税费-待认证进项税额"。具体如下;

借:在途物资/原材料/库存商品/生产成本/无形资产/固定资产/管理费用等

应交税费-应交增值税(进项税额)

应交税费-待认证进项税额

贷:应付账款/应付票据/银行存款等

对于未认证的进项税额,认证之后应转入进项税额,账务处理为:

借:应交税费-应交增值税(进项税额)

贷:应交税费-待认证进项税额

发生退货的,如果发票已认证,应根据开具的红字专用发票做相反的会计分录;如发票未认证,应将发票退回并做相反的会计分录。


2.采购业务中不得抵扣的进项税额的账务处理

一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费等,其进项税额按照现行规定不能抵扣的,取得专用发票时,应:

借:在途物资/原材料/库存商品/生产成本/无形资产/固定资产/管理费用等

贷:应交税费-应交增值税(进项税额转出)

3.购进不动产或者不动产在建工程分期抵扣的账务处理

一般纳税人于2016年5月1日以后取得的按照固定资产核算的不动产或者2016年5月1日以后取得的不动产在建工程,其进项税额按照现行规定可以自取得之日起分2年从销项税额中抵扣。取得之日的次月抵扣60%,第13个月抵扣40%。

取得时:

借:固定资产/在建工程

应交税费-应交增值税(进项税额) 进项税额的60%部分

应交税费-待抵扣进项税额 进项税额的40%部分

贷:应付账款/应付票据/银行存款

第13个月抵扣剩余的40%的进项税额时:

借:应交税费-应交增值税(进项税额)

贷:应交税费-待抵扣进项税额


这里应当注意的是:

在实物工作中很多人对于第13个月具体是哪个月搞不清楚,我们在这里举例说明:假如纳税人2017年1月购进按照固定资产核算的不动产或者不动产在建工程,那么其进项税额在2017年2月可抵扣60%,在2018年2月(也就是文中所述的第13个月)可抵扣40%。

4.采用简易计税方法的一般纳税人在采购过程中的账务处理

采用简易计税方法的一般纳税人购买材料、劳务、无形资产、不动产或产生的成本支出等,取得的增值税专用发票上注明的税额应当计入相关的成本费用或者资产,不通过应交税费-应交增值税科目。如果已将专用发票认证,并计入进项税额,那么应做进项税额转出,具体如下;

借:在途物资/原材料/库存商品/生产成本/无形资产/固定资产/管理费用等

贷:应交税费-进项税额转出

5.进项税额抵扣情况发生改变的账务处理

(1)企业因发生非正常损失或者改变用途等,原已计入进项税额、待抵扣进项税额或待认证进项税额,但按照现行的增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的: 借:待处理财产损益/应付职工薪酬/固定资产/无形资产

贷:应交税费-应交增值税(进项税额转出)

或-待抵扣进项税额

或-待认证进项税额

(2)原不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产等,因改变用途等用于允许抵扣进项税额的应税项目的,应按允许抵扣的进项税额:

借:应交税费-应交增值税(进项税额)

贷:固定资产/无形资产等

(3)一般纳税人购进时已全额计提进项税额的货物或者服务等专用于不动产在建工程的,对于结转以后期间的进项税额:

借:应交税费-待抵扣进项税额

贷:应交税费-应交增值税(进项税额)

6.增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税的账务处理。

按照现行的增值税制度规定,企业初次购买增值税税控系统专用设备的费用以及缴纳的技术维护费用允许在增值税应纳税额中全额抵减。

(1)在购买设备或支付技术维护费时:

①如果企业取得的是增值税普通发票,则:

借:管理费用

贷:银行存款

②如果企业取得的是增值税专用发票,发票认证之后:

借:管理费用

应交税费-应交增值税(进项税额)

贷:银行存款

同时转出进项税额,借:管理费用

贷:应交税费-应交增值税(进项税额转出)

(2)月末转入减免税款:

借:应交税费-应交增值税(减免税款)

贷:管理费用


这里应当注意的是:

对于购买税控系统以及支付技术维护费,为了便于企业账务处理,建议尽量避免取得增值税专用发票,取得普票即可。若有的朋友取得了专用发票,但是没有认证,直接按照取得普通发票的做法进行了账务处理,会发现在一段时间后系统提示有滞留票未处理,也不必担心,向税务部门做情况说明即可。


★ 版权声明:本文转自财税聚焦


本作品著作权属于孙炜老师



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【会议时间】2018年1127、28日(周二、三上午9:00-12:00 下午13:30-17:00

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联系人:张老师  李老师  邱老师   中国财税在线www.zgcszx.cn   

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经典著作

《从小白到高手:Excel财务达人精进之路》,中国铁道出版社

《告别无效学习:Excel人力资源精细化管理和量化分析》,中国铁道出版社

《构建高效数据分析模版——Excel函数和动态图表高级应用》,中国铁道出版社

Excel高效财务管理和分析模版应用大全》,中国铁道出版社

Excel 会计与财务高效应用从入门到精通》,中国铁道出版社

Excel 人力资源高效管理从入门到精通》,中国铁道出版社

Excel 2003/2007函数和公式的使用艺术》,中国铁道出版社

Excel 20032010数据透视表从入门到精通 》,中国铁道出版社

《用图表说话:Excel实用精美图表大制作》,电子工业出版社

Excel 数据分析之道:让你的数据更有说服力》,中国铁道出版社

Excel VBA实用技巧大全》,中国铁道出版社

 

【课程大纲   

1讲  财务数据的规范化,是数据管理和数据分析的基础

  • 你是否把Excel当成了Word来使用?

  • 不可饶恕的乱用Excel十三宗罪

  • 数据管理的两大重要基础:设计好基础表单,输入正确规范的数据

  • 将看似日期的数据转换成真正日期,一个分列工具就OK

  • 将无法计算的文本型数字转换为能够计算的数字,三大法宝送给你

  • 如何将数字转换为文本型数字?你是设置单元格格式吗?

  • 快速填充表单中的大量空单元格,其实不难,两个快捷键就够了

  • 数据看起来似乎没问题,就是无法计算,十有八九是有特殊字符

  • 两个表格的核对,方法很多,但透视表无疑是最简单的方法

  • 为什么你的表格阅读性很差,无法一眼看出重点数据?使用自定义数字格式,就能让你的表格马上出彩

    2讲  不会函数公式,怎么做财务管理和财务分析

  • 公式的本质是计算,因此必须了解常见的三种运算及其规则

  • 设置好绝对引用和相对引用,才能快速复制大量公式,那么,你真正了解了($)的含义吗?

  • 养成使用函数参数对话框输入函数的好习惯,才能快速准确快速输入函数,创建复杂的嵌套函数公式

  • 最绕人的逻辑判断函数IF及其嵌套公式,其实是不绕人的,因为你没有掌握逻辑思路和科学的输入方法

  • 在数据汇总中,最常用是单条件求和函数SUMIF与多条件求和函数SUMIFS,但你知道它们是怎么生出来的吗?它们有哪些注意事项?它们有哪些灵活运用?实际应用中,如何简化那些累人的一个一个单元格相加的公式?如何快速制作自动化的数据分析底稿?一个简单的例子,让你体验什么是高效汇总:直接从管理费用科目余额表汇总各个部门、各个项目的金额

  • 人人都说会用VLOOKUP函数,但很多人并不了解VLOOKUP函数。那么,你知道这个函数的基本逻辑原理是什么吗?VLOOKUP函数有哪些变形的灵活应用?如何联合使用VLOOKUP函数和MATCH函数实现灵活取数?如何使用VLOOKUP函数做反向查找?为什么VLOOKUP函数查不到数据?一个简单的利润表分析例子,让你体验什么是高效财务分析。

  • 具有定海神针作用的定位函数MATCH,可以跟很多函数联合作战,让数据查找变得极其简单。如何巧妙使用MATCH函数?要注意哪些事项?

  • 上阵亲兄弟,打仗父子兵,联合使用MATCH函数和INDEX函数,可以实现数据的多条件灵活查找,建立自动化数据分析模板,制作动态图表,这些,是财务人员应该牢牢掌握的核心函数之一。你现在还在仍旧在纠结不会使用VLOOKUP函数之中而不能自拔吗?

  • 一个简单的INDIRECT函数,让你的预算跟踪分析灵巧起来,每个月的预实分析从此变得异常简单,只需要把基础数据粘贴到表格即可。

  • 如何联合使用这些函数,设计自动化数据分析模板?就从一个人工成本预实分析模板开始吧。自动化滚动汇总,绘制仪表盘,分析预算偏差原因,一步一步的操作练习,是很愉悦的。

    3讲  几个步骤完成表格合并汇总,省下来的时间去追延期攻略

  • 拿到手里的十几张结构相同的表格,使用SUM函数或者合并计算工具,几分钟就可以完成。

  • 数据透视表不仅仅是制作透视表,还可以把大量工作表数据进行汇总,仅需几步操作就可以完成。一个全年12个月工作表汇总的例子,让你体验什么是效率。

  • 财务人员的终极大杀器:Excel 2016中的Power Query,数据的查询和快速汇总,从此就不再是个事儿了。

    4讲  数据透视表,海量财务经营数据分析的神器

  • 如果不会使用数据透视表,世界将会变成怎样?

  • 你要明白,不是任何一个表格都可以创建数据透视表

  • 创建数据透视表有很多方法,你所使用的仅仅是一种最初级的方法。

  • 布局数据透视表是制作数据透视表的核心工作之一,你会布局字段吗?换句话说,你会做报表吗?

  • 丑媳妇总要见公婆,刚生下来的透视表一定要好好美化打扮

  • 制作各种数据分析报告,才是使用数据透视表的终极目的。

  • 如何从工资表中,快速统计出每个部门的人数、最低工资、最高工资和人均工资?

  • 如何从销售流水清单中,快速制作年报、季报、月报?

  • 如何对各个客户、各个产品、各个地区的销售进行结构分析、占比分析?

  • 如何从产品材料成本表中,快速制作各个产品的材料明细表,以便于做成本价格、数量差异分析?

    5讲  一图抵万言,财务分析结果可视化(备选)

  • 图表到底是什么

  • 认真阅读表格,才能做出过目不忘的图表

  • 你的电脑里应该保存一些经典财务分析图表模板(趋势分析图、对比分析图、结构分析图、分布分析图、达成分析图、因素分析图)

      

       【收费说明】

    单次:3980/人(含学习费、资料费、场地活动费、午餐、茶歇、税费等费用),中国总会计师(CFO)学员免费、中国财税在线(泽华财税)会员凭会员卡免费。代订酒店,住宿费用自理。加入中国财税在线(泽华财税)普通卡会员10980/年人;主副无限卡会员(主卡10980/年●人+副卡6980/年●人)(详见2018年中国财税在线(泽华财税)培训说明彩册)

    报考中国总会计师(CFO)全国统一收费:12880/人;

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2、一年服务期内,1人次免费受邀参加高级财税研讨沙龙;

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5、一年服务期内,可以免费通过电话、网络、视频等方式向专家老师请教工作学习中遇到的财税问题。

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7、一年服务期内,免费赠送会员财税管控丛书一套。

8、一年服务期内,每月赠送一份为会员解答问题的《财税界》会员期刊。

9、一年服务期内,每月直递电子版《财税内参》。

10、一年服务期内,享受便捷查询网络财税资讯:政策解读、筹划评析、财税法规等;

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